Wegens een krapte op de woningmarkt en een gebrek aan betaalbare woningen, wil minister de Jonge het middensegment van de huurmarkt verder gaan reguleren. Naast de invoering van de opkoopbescherming (zelfbewoningsplicht) op 1 januari 2022, de verdere begrenzing van de maximale jaarlijkse huurprijsverhoging (de koppeling aan de loonontwikkeling) en de plannen om een fors aantal nieuwe ‘middenhuur’ woningen bij te bouwen (40% van het doel van 900.000 tot en met 2030), wil het kabinet het zogenaamde woningwaarderingsstel gaan toepassen op woningen in de ‘middenhuur’. Deze wijziging moet de betaalbaarheid van huren voor middeninkomens verbeteren.
Hoogte van de puntengrens
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) is een systeem dat door de Nederlandse overheid opgezet is om de waarde van woningen te bepalen. Het WWS is ontworpen om woningen te vergelijken met elkaar en om te bepalen hoeveel belastingen een eigenaar moet betalen. Daarnaast wordt er met het systeem bepaald hoeveel huur er voor een woning gevraagd mag worden in de sociale- en middenhuur. Het systeem werkt op basis van een aantal kenmerken, waaronder de locatie, de oppervlakte, het energielabel en de voorzieningen binnen de woning.
Het WWS wordt nu uitgebreid van 141 punten naar circa 187 punten. Dat betekent dat woningen waar nu meer dan €1.000 voor wordt gevraagd, terwijl deze op basis van de kwaliteit minder dan 187 punten hebben, bij een nieuw contract in huurprijs naar beneden moeten worden bijgesteld. Door de regulering verwacht het kabinet dat op termijn ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur) bij een nieuw huurcontract onder de €1.000 worden verhuurd. Daarmee wordt het grootste deel van de excessen uit de markt gehaald.
Invloed van het energielabel
Tegelijk met de uitbreiding van de huurbescherming wordt het voor goede en duurzame woningen gemakkelijker meer punten te scoren en dus een hogere huur te vragen. Nieuw is in dit verband dat het energielabel zwaarder gaat meetellen. Voor label C of hoger krijgt een woning extra punten. Des te hoger het label, des te meer punten komen er bij. Daar staat tegenover dat woningen met label E of lager punten in mindering krijgen. Des te lager het label, des te hoger is het aantal minpunten. Onderstaand is de invloed van het label op het aantal punten in 2022. De nieuwe regeling voor de puntentelling in 2024 is nog niet bekend, maar in de huidige regeling is dus al ongeveer een kwart van het aantal punten te behalen met een goed energielabel. In de onderstaande tabel zijn de minpunten nog niet toebedeeld, zodra dit bekend wordt gemaakt door de huurcommissie zal de afbeelding geüpdatet worden.
Wel kan er geconcludeerd worden dat het label een belangrijke rol gaat spelen. Waar nu nog flink punten worden gegeven voor bijvoorbeeld label D, zal dat in 2024 niet meer het geval zijn. Daarnaast zullen de E, F en G labels al helemaal een probleem hebben door de puntenaftrek.
Doel van deze verandering is om verhuurders te belonen als ze hun woningen verduurzamen. Er moet volgens minister De Jonge een stimulans van uit gaan. Daarom is ook gekozen voor een oplopend aantal punten voor hoge labels. Met kleine verbeteringen kunnen verhuurders al meer punten voor hun woning krijgen en dus een hogere huur vragen. Voor de huurder is dat ook voordelig, want die krijgt lagere stookkosten. Daarnaast worden labels slechter dan D gezien als woningen met een gebrek, namelijk dat deze niet energiezuinig is. Daarom worden er punten voor afgetrokken.
Gevolgen voor verhuurders
Onderdeel van de wet is ook dat de huurverhoging voor woningen in het middensegment wordt beperkt. Die mag niet meer zijn dan de gemiddelde stijging van CAO-lonen plus een half procent. Om er voor te zorgen dat de verhuurders zich aan de regels houden wil De Jonge ook een boetesysteem invoeren. Het is uiteindelijk de bedoeling dat huurders niet altijd de weg naar de huurcommissie hoeven te bewandelen. Als gemeenten het toezicht gaan houden, kunnen zij een onderzoek instellen, zodra er meldingen komen over verhuurders die te veel vragen voor hun woningen. Hoe dit precies gaat werken en wie straks de boetes oplegt, moet nog worden uitgewerkt. Gemeenten moeten er voor gaan zorgen dat de midden huurwoningen straks bij juiste inkomensgroepen terecht komen.
Kritiek vanuit de markt
Er is veel onrust ontstaan in de vastgoedwereld door de aankondiging van deze nieuwe regelgeving. Door het invoeren van deze maatregelen kan het (verhuur)rendement op beleggingspanden namelijk onder druk komen te staan. Dit kan de volgende gevolgen hebben:
– Dit kan ervoor zorgen dat beleggers hun panden verkopen, waarna deze woningen worden opgekocht door particulieren die deze woningen zelf gaan bewonen. Hierdoor zal het aantal woningen in de middenhuur afnemen en schiet de wet haar doel voorbij.
– Tevens is het mogelijk dat de woningen die op dit moment in het middensegment vallen, met relatief kleine aanpassingen of verbouwingen, buiten de toekomstige grens van 187 punten zullen vallen. Ook dit heeft tot gevolg dat het aantal woningen in de middenhuur afneemt.
– Een ander gevolg kan zijn dat investeerders slechts woningen ontwikkelen die in de vrije sector vallen en de bouw van middenhuurwoningen staken omdat met de bouw van dergelijke woningen minder rendement valt te behalen dan verwacht. Dit wordt alleen maar versterkt door de verwachting dat veel verzekeraars en pensioenfondsen zich zullen terugtrekken als investeerders in dit vastgoed, opnieuw vanwege het te verwachten lagere rendement. Ook in dit scenario zal het aantal middenhuurwoningen afnemen.
Weerlegging kritiek WWS
Wat Aedes betreft is het geen probleem als beleggers sommige huurwoningen verkopen. Maar alleen wanneer ze als relatief goedkope koopwoningen op de markt komen. Deze woningen zijn namelijk geschikt voor bijvoorbeeld starters.
Woningen waarbij de bouw vóór 1 januari 2025 is gestart krijgen daarnaast 10 jaar lang 5% extra punten, om te voorkomen dat die projecten stil komen te liggen. Dit geldt voor zowel particuliere verhuurders als woningcorporaties.
Hoe nu verder?
Het feit dat het energielabel meer invloed gaat hebben op het WWS-puntensysteem is volgens Energiek alleen maar goed. Zo worden energiezuinige woningen beloond en niet duurzame woningen juist gestimuleerd om te gaan verduurzamen. De discussie die laait over de verhoging van het aantal punten om in de vrije sector te mogen verhuren is een ander verhaal. Of de regelgeving nog aangepast gaat worden door de ontevredenheid in de markt is te bezien. Hoe dan ook zullen we met zijn allen aan de bak moeten om de verduurzaming te versnellen.
